Vær' med

Du kan sende kommentarer til forslag til planen ved at benytte denne formular. Du kan også vedhæfte billeder, kort og tekst.
Du skal oplyse en e-mailadresse, da der sendes en kvittering på modtagelse af dit høringssvar.
Hvis ikke det er muligt at sende via denne formular, kan du sende til planoggis@frederikssund.dk el. Frederikssund Kommune, Plan & GIS, Torvet 2, 3600 Frederikssund







Hvis du har adressebeskytelse sæt kryds her






Dine kommentarer vil blive politisk behandlet, når høringsperioden er slut og offentligøres ved den endelige vedtagelse af planen.

Giv din mening til kende her og kom med indspark til planer, der er i høring

Forside : Miljø : Ændrede anvendelsesmuligheder i Dalby

Ændrede anvendelsesmuligheder i Dalby

PLANFORSLAG
Kommuneplanen ændrer anvendelsesbestemmelserne i den nordlige del af Dalby. Ændringerne kan overordnet beskrives sådan: Et område omkring den gamle landsby ændres fra boligområde til et blandet byområde BB 5.1 i overensstemmelse med den faktiske anvendelse i området. Et tidligere håndværksområde ændres dels til boligområdet B 5.1, dels til blandet boligområde BB 5.1 og et tidligere erhvervsområde ændres dels til håndværksområde H 5.2, dels til boligområde B 5.1.

MILJØSTATUS
Det hidtidige håndværkerområde har ikke vist sig attraktivt. Håndværksområdet ligger centralt i den gamle landsby og har betydning for landsbyen. Et tidligere metalstøberi har begrænset mulighederne for boligbyggeri, men metalstøberiet er nu nedlagt. Der er mulige jordforureninger i området.

MÅL
Målene for byomdannelse og byudvikling i Fingerplan 2013 lyder:

  • Fingerplanen skal bidrage til at sikre et alsidigt udbud af bosætningsmuligheder, som er velbeliggende i forhold til den overordnede trafikale infrastruktur med god kollektiv trafikbetjening.
  • Fingerplanen skal understøtte byomdannelse omkring hovedstadsområdets stationer og bidrage til at sikre, at udbuddet af byggemuligheder svarer til den forventede efterspørgsel i den kommende planperiode, samtidig med at alle egne og kommuner har udviklingsmuligheder.

Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen, 2017 angiver følgende mål vedr. vækst og arealanvendelse i by- og landzone:

  • Der må ikke inddrages mere areal til byvækst, end det er nødvendigt for at dække det forventede behov til nye boliger og erhvervsarealer i den kommende planperiode (12 år), og arealforbruget til disse formål skal begrænses.
  • Byvækst skal ske i direkte tilknytning til eksisterende byområder og skal ske indefra og ud.
  • Byvækst skal ske i byzone, og muligheder for byomdannelse og fortætning af allerede udlagte arealer skal undersøges, inden der inddrages nye arealer til byvækst.
  • Byer, hvor der sker byvækst, skal udpeges i kommuneplanen (bymønster), og udpegningerne skal ske på baggrund af samlede overvejelser om udnyttelse af allerede foretagne investeringer i eksisterende infrastruktur og offentlig service, forudsætninger om nødvendig ny infrastruktur samt lokaliseringen af arbejdspladser, indkøbsmuligheder mv.
  • Kommuneplanens retningslinjer for nye byudviklingsområder skal ledsages af retningslinjer for beliggenhed af trafikanlæg, så der også er planlagt for den fremtidige betjening via det fremtidige lokale vejnet og dets forbindelser til det overordnede vejnet.
  • Kommuneplanens retningslinjer for landzoneadministrationen skal sikre, at spredt bebyggelse til boliger og erhverv m.v. i det åbne land undgås.
  • Mulighederne for byggeri ved landsbyer i landzone skal angives ved at afgrænse landsbyerne på kort og fastsætte bestemmelser for byggeri mv. i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning.
  • Udlæg af arealer til byudvikling skal tage hensyn til de arealer, der er udlagt til støjende aktiviteter.
  • Kommuneplanen skal indeholde retningslinjer til sikring af, at støjbelastede arealer ikke udlægges til støjfølsom anvendelse, medmindre den fremtidige anvendelse kan sikres mod støjgener. Udlæg af støjbelastede områder til boliger, rekreative formål eller andre støjfølsomme arealanvendelser, forudsætter, at der samtidigt planlægges for afskærmningsforanstaltninger m.v., der sikrer den fremtidige anvendelse mod støjgener.
  • Områder med særlige drikkevandsinteresser, følsomme indvindingsområder og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for OSD skal som hovedregel friholdes for byvækst og ændringer i arealanvendelsen til mere grundvandsbelastende aktiviteter. 

Byrådets vision for Frederikssund Kommune, som blev formuleret i forbindelse med planstrategiarbejdet lyder:

Bosætning
Vi spiller en væsentlig rolle i regionen som bosætningskommune. Vores position skal styrkes ved at sikre trygge og oplevelsesrige boligområder, gode tilbud til borgerne i form af handel, service og kultur- og fritidsmuligheder, ved at skabe attraktive erhvervsområder samt ved at styrke landskabet i planlægningen.

Boligen spiller en meget væsentlig rolle, da mange er knyttet til hele regionens arbejdsmarked.

En stor del af vores indbyggere pendler til arbejdspladser uden for kommunen. Derfor er det vigtigt, at vi kan tilbyde en tryg base for det familieliv og for de fritidsinteresser, der foregår uden for arbejdstiden.

Byudvikling
Vi ønsker at sikre en bæredygtig byudvikling og kvalitet i omgivelserne. Det betyder, at byudvikling skal ske ud fra et helhedsperspektiv, under hensyn til beskyttelse af grundvand, landskab og natur, med omtanke for miljø og klima og med udgangspunkt i lokale kvaliteter.

Der skal sikres klare grænser mellem by og land, således at spredt og tilfældig byudvikling i det åbne land undgås. Desuden skal natur og landskab tænkes ind i udviklingen af nye boligområder, og her spiller samspillet med kommunens grønne struktur en vigtig rolle.

Bæredygtighed skal tænkes ind i udviklingen af nye byområder. Nye byområder skal inddrage hensynet til klimaforandringer, herunder bl.a. CO2-reduktion og klimatilpasning.

Desuden skal nye byområder være socialt bæredygtige ved at give plads til mangfoldighed og fællesskab. Byområder skal rumme en blanding af boligtyper- og størrelser, og der skal skabes fysiske rammer, der giver mulighed for et varieret byliv. I boligområder skal tiltag, såsom fællesfaciliteter, fælles udearealer og forbindelse til sammenhængende stisystemer, der kan understøtte det sociale liv og muligheden for et sundt og aktivt liv i lokalområdet, prioriteres højt i disponeringen af området.

INDVIRKING OG PLANLAGTE FORANSTALTNINGER

Udviklingsvilkår, attraktive omgivelser, boligforhold, bymiljø, trafikal tilgængelighed og trafiksikkerhed
Ændrede anvendelsemuligheder i Dalby vil styrke byens udviklingsmuligheder inden for planperioden og give mulighed for at den centrale del af byen kan komme til at fremstå mere attraktiv til glæde for hele byen. Området ligger tæt på Sobakke Skov og tæt på indkøbsmuligheder i Dalby.

Området ligger godt i forhold til kollektiv trafikbetjening. Der er i dag 4 buslinjer, der betjener Dalby og kort afstand til Skibbyvej, hvor der er gode regionale kollektive forbindelser. Området ligger i tilknytning til Solbakkevej, der vurderes at kunne håndtere den øgede trafik. Tæt på Dalby kommer Fjordforbindelsen, som vil sikre gode forhold for den individuelle trafik til det øvrige hovedstadsområde.

Landskabsværdier
Boligudlægget er jf. Frederikssund Kommunes landskabsanalyse og landskabsstrategi omfattet af Landskabskarakterområde nr. 4, Svanholm Dødislandskab, delområde 5 og på grænsen til landskabskarakterområde 2, Horns Herred Bundmoræneflade. Målsætningen for delområde 5 er vedligehold. Målsætningen om vedligehold betyder, at området skal vedligeholdes og at ændringer kan ske, når der tages hensyn til indpasning i den eksisterende karakter.

Arealerne omkring den nordlige del af Dalby er karakteristiske, i middel tilstand og ikke sårbare. 

I dette landskab skal der udvises hensyn til indsigten til Ferslev Kirke, der er et landmark med det strategiske mål beskyt. Byudviklingen i den nordlige del af Dalby påvirker ikke kirkeindsigten. Derudover bør der være opmærksomhed på, at områderne ligger højt, og vil kunne ses langtfra. Det anbefales at sikre en blød overgang mellem ny bebyggelse og det åbne landskab, eksempelvis ved at stille krav om en åben og lav bebyggelsesstruktur. I det konkrete tilfælde fastholdes en højdebegrænsning på 8,5 m, hvilket vil sikre at bebyggelsen ikke virker dominerende i landskabet eller i landsbyen.

I landskabskarakterområde 2 skal der udvises hensyn til indsigten til Krogstrup, Skuldelev og Selsø Kirker, der er landmarks med det strategiske mål beskytte. Byudvikling i den nordlige del af Dalby vil ikke påvirke disse indsigtsforhold.

Arealet ligger lige knap 3 km fra kysten og dermed inden for kystnærhedszonen. Der er imidlertid ikke visuel sammenhæng mellem det nye boligudlæg og kysten og ændringerne i anvendelsen vil ikke få betydning for oplevelsen af kysten.

Jordforurening, grundvandsinteresser og afledning af overfladevand og spildevand
To områder i den nordlige del af Dalby er kortlagt som forurenede på vidensniveau 1. Det betyder, at der er kendskab til aktiviteter på lokaliteten, der muligvis kan have forårsaget jordforurening, men der er ikke konstateret jordforurening. 

Den nordlige del af Dalby er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser og ligger tæt på indvindingsoplande. Det vurderes anvendelsesændringerne fra erhverv til håndværksområde og fra håndværksområde til boligområde overordnet vil være positivt for grundvandsbeskyttelsen, mens ændringen fra boligområde til blandet boligområde teoretisk kan være lidt negativ. Boliger er kendetegnet ved at have ingen eller kun ubetydelige oplag af eller anvendelse af mobile forureningskomponenter. Samlet set vurderes ændringerne at være positive for grundvandsbeskyttelsen i området.

Med muligheden for etablering af boliger i B 5.1 øges sandsynligheden for at arealet vil blive bebygget og at mængden af overladevand og spildevand dermed vil stige. For at håndtere disse udfordringer vil der blive stillet krav til afledningen i spildevandsplanlægningen for området. Ved lokalplanlægningen skal der jf. kommuneplanens tema om klimasikring konkrete tages hensyn til vandets strømningsveje og oversvømmelsesrisici fra både skybrud, havvandsstigninger, vandløb og stigning i grundvandsspejl. Det skal vurderes, om der skal stilles særlige krav i lavtliggende arealer og i strømningsveje, eksempelvis til bygningers sokkelkote, mulighed for kælder eller friholdelse for bebyggelse.

Ved lokalplanlægningen skal der desuden reserveres plads til eventuelt nødvendige anlæg til forsinkelse, rensning og afledning af overfladevand. For eksempel rense- og forsinkelsesbassiner, kunstige søer, regnbede, grønne områder, kanaler, grøfter og trug. Løsninger for overfladevand skal som udgangspunkt indgå som gevinst for landskabet/byen.

 0-ALTERNATIV
0-alternativet indebærer, at byudviklingsmulighederne i Dalby bliver ringere, og at den forbedring af bymiljøet, som bliver mulig ved åbningen for byggeri af boliger i det kommende B 5.1 ikke realiseres. Samtidig vil anvendelsesændringernes positive men begrænsede effekt på grundvandsinteresser ikke blive realiseret. 

OVERVÅGNING
I rammebestemmelserne fastholdes en bygningshøjde på 8,5 m for at sikre en blød overgang fra det omgivende landskab til byområdet. 

Ved spildevandsplanlægningen for området vil der blive stillet krav til afledningen fra området. Ved lokalplanlægningen skal der jf. kommuneplanens tema om klimasikring tages hensyn til vandets strømningsveje og oversvømmelsesrisici fra både skybrud, havvandsstigninger, vandløb og stigning i grundvandsspejl. Det skal vurderes, om der skal stilles særlige krav i lavtliggende arealer og i strømningsveje, eksempelvis til bygningers sokkelkote, mulighed for kælder eller friholdelse for bebyggelse.

Ved lokalplanlægningen skal der desuden reserveres plads til eventuelt nødvendige anlæg til forsinkelse, rensning og afledning af overfladevand. For eksempel rense- og forsinkelsesbassiner, kunstige søer, regnbede, grønne områder, kanaler, grøfter og trug. Løsninger for overfladevand skal som udgangspunkt indgå som gevinst for landskabet/byen.